Q : A는 공장형 아파트 집합건물의 구분소유자로 여러 개의 호실을 구분소유하고 있는데 A가 납부하여야 할 관리비는 전체 집합건물의 20%에 해당하는 금액입니다. 집합건물의 관리단은 A가 관리비를 수개월 째 연체하자 A를 상대로 관리비 납부를 독촉하고 관리규약에 따라 단전, 단수조치를 하였습니다. 관리단의 이러한 단전,단수조치는 정당한가요?
A : 아파트, 상가 등 집합건물의 구분소유자가 관리비를 연체한 경우에 관리단은 관리규약에 의하여 단전, 단수조치를 취하는데 업무방해 형사고소, 단전단수금지가처분 등 단전,단수와 관련하여 민, 형사상 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 관리단은 한국전력공사와 집합건물의 전기공급계약을 체결하고 집합건물의 전기요금을 일괄하여 납부하므로 일부 구분소유자 중 일부가 전기요금을 연체할 경우 다른 구분소유자가 연체된 관리비를 분담하여 납부할 수밖에 없습니다. 이러한 경우 관리단은 법원의 판결없이 관리비를 연체한 구분소유자를 상대로 곧바로 단전, 단수조치를 취하여 연체한 구분소유자의 주거나 생활, 영업에 막대한 불편함을 주어 구분소유자 스스로 연체한 관리비를 납부하도록 강제하는 것인데, 전기와 수돗물은 현대 사회의 일상생활에 없어서는 안될 공공재의 성격을 띠고 있으므로 관리단이 법원의 판결 없이 단전, 단수조치를 취한 것이 정당한 것인지 문제가 됩니다.
집합건물법 제28조는 "건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다."라고 규정하고, 같은 법 제29조는 "규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다."고 규정하여 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있어 이러한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 여겨지는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 유효합니다. 따라서 사안의 경우에도 집합건물의 관리규약이 정당한 절차에 의하여 제정되었고, 단전, 단수에 관한 근거규정을 두고 있으면 관리규약에 따라 단전단수조치를 할 수 있습니다. 현재 대부분 집합건물의 관리규약에는 단전, 단수에 관한 근거규정을 두고 있습니다.
그러나 집합건물의 관리규약에 단전, 단수에 관한 근거 규정을 두고 있다고 하더라도 관리단의 단전, 단수조치가 언제나 정당한 행위가 되는 것은 아니고 일정한 요건을 갖추어야 단전, 단수가 적법하게 됩니다. 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한합니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598). 따라서 관리규약에 단전단수에 관한 근거규정을 두고 있는 것인지 외에 단전단수 조치를 취하기 위한 관리단의 별도의 결의가 있었는지, 관리비연체가 지속될 경우 단전단수를 예고하였는지, 집합건물의 다른 구분소유자들의 피해 정도와 다른 구분소유자들의 이익을 위하여 단전단수를 할 수 밖에 없는 사정이었는지, 관리비를 연체한 구분소유자에게 관리비 연체에 대한 정당한 권리나 사유는 없었는지 여부를 종합적으로 검토하여야 합니다.
사안에서 관리단이 A에게 연체된 관리비 납부를 독촉하고, 관리비 연체를 지속할 경우 단전, 단수하겠다는 예고를 하고, 또 단전단수에 관한 관리단의 결의를 득하고, A에게 관리비 납부를 거부할 정당한 사유가 없다면 A가 연체한 관리비 금액이 전체 집합건물의 20%에 이르고, 다른 구분소유자들의 이익을 위해서 필요한 최소 범위 내에서 단전, 단수를 한 것이라면 정당한 조치에 해당합니다.