임대차계약 만료시 원상회복 범위

Q : A는 치킨 가게를 운영하는 B로부터 임차권을 양수받은 후 실내 인테리어 일부를 개조하여 운영하였습니다. 그 후 임대차가 만료되어 임대인에게 임대보증금 반환을 요청하자 임대인은 전 임차인 B가 임차할 당시의 상태로 실내 인테리어를 모두 철거하여 회복하라고 하면서 임대차보증금을 반환하지 않고 있습니다. 이 경우 A는 전임차인 B가 임대인과 임대차계약을 체결할 당시의 상태로 원상회복을 하여야 하는가요?

 

A : 부동산임대차계약이 만료된 경우 임차인은 임차한 부동산을 임대인에게 반환하여야 하고 원상회복을 하여 합니다. 그런데 실제로 임대인과 임차인간에 어떻게 원상회복을 하여야 하는 것인지 적지 않은 분쟁이 발생하고 있습니다.

 

부동산 임대차 만료시 임대인과 임차인간의 원상회복에 관한 다툼을 피하기 위해서는 임대차계약서에 원상회복의 범위에 대하여 특약사항으로 기재하는 것이 바람직할 것입니다. 일반적인 부동산임대차계약서에는 부동문자로 임대차목적물을 원상으로 회복해서 반환하기로 되어 있는데 임대차계약을 체결하면서 부동문자를 수정하는 것이 쉽지 않으므로 특약사항으로 원상회복의 범위를 정하는 것이 분쟁의 소지를 줄이는 방법입니다.

 

임대차계약 만료 후 원상으로 회복한다고 하는 것은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용, 수익을 하여 그렇게 될 것일 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담하여야 합니다. 통상의 손모에 해당하는 것인지는 각 사안별로 달리 판단을 하여야 할 것이지만 통상적인 용도로 사용한 경우에 벽지나 장판이 낡아 손상되는 것, 방충망이 낡아 찢어지는 것, 형광등의 센서가 고장 나는 것, 수도꼭지나 배관이 낡아 누수가 발생하는 것 정도가 참고가 될 것입니다.

 

이 사안에서 상가를 운영하던 전 임차인으로부터 임차권을 양수받아 일부 인테리어를 한 후 임대차계약이 만료된 경우에 임차권을 양수받은 임차인이 원상회복하여야 할 범위가 문제됩니다. 이 경우 임대인인 건물주의 입장에서는 최초 임대를 할 당시의 상태로 원상회복을 하는 것이 유리하고, 임차인의 입장에서는 원상회복 비용을 줄이기 위하여 자신이 임차할 당시의 상태로 회복하는 것이 유리하기 때문입니다.

 

대법원 판례는 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”라고 판시하여 당사자간 별도의 약정이 없는 한 임차인이 개조한 범위 내에서 임차 받았을 상태로 반환하면 된다고 밝히고 있습니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결). 따라서 이 사안에서 A는 자신이 임차할 당시의 상태로 원상회복하면 될 것입니다.

 

한편, 임대차 만료시 임대인은 임차인의 원상회복의무 불이행을 이유로 보증금을 반환하지 않는 경우가 있는데 임차인이 원상회복의무가 사소한 것임에도 불구하고 임대인이 임대차보증금 전액을 반환하지 않는 경우에는 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액부분을 넘어서는 부분은 보증금반환의무 불이행으로 지연손해금을 배상할 의무가 있습니다. 사안에서 임대인은 A가 원상회복하여야 할 범위를 넘어서 임대보증금 전액을 반환하지 않는 경우 A가 원상회복하여야 손해액을 넘어서는 금액에 대하여는 지연손해금을 배상할 의무가 있습니다.

 

임대차계약 만료시 임차인의 원상회복의무과 관련된 분쟁을 방지하기 위해서는 임대차계약 당시 임차목적물의 중요부분에 대한 사진촬영을 하여 증거를 확보해 두거나 계약서에 그 상태를 명기하는 것이 바람직합니다.