임대차계약과 화재

 

건물이나 상가 임대차계약을 체결한 후 임차한 건물이나 상가에 화재가 발생하여 건물이 소실되고 임차인의 유체동산이나 기계 등의 소훼된 경우 법적책임과 관련하여 임대인과 임차인의 입장이 현저하게 달라진다.

 

화재 발생이라는 동일한 사실을 놓고 재판에서 임대인과 임차인의 지위는 현저하게 달라진다.

 

현행 법령과 판례에 의하면, 채무불이행책임에 대한 입증은 채무자가 자신에게 채무불이행이 없다는 점을 입증해야 하는 반면, 불법행위 책임에 대하여는 피해자가 가해자에게 귀책사유가 있음을 입증하여야 하기 때문입니다.

 

채무불이행 책임 입증책임 : 일반적으로 채무불이행으로 인한 손해배상청구에 있어서 그 불이행의 귀책사유에 관한 입증책임은 채무자에게 있다( 대법원 1985. 3. 26. 선고 84다카1864 판결, 2010.08.19. 선고 2010다26745 판결 등).

 

불법행위 입증책임 : 근로계약에 수반되는 신의칙상의 부수적인 의무로서 근로자에 대한 보호의무를 부담하는 사용자에게 근로자가 입은 신체상의 재해에 대하여 민법 제750조 소정의 불법행위책임을 지우기 위하여는 사용자에게 당해 근로로 인하여 근로자의 신체상의 재해가 발생할 수 있음을 알았거나 알 수 있었음에도 불구하고 그 회피를 위한 별다른 안전조치를 취하지 않은 과실이 있음이 인정되어야 하고, 위와 같은 과실의 존재는 손해배상을 청구하는 근로자에게 그 입증책임이 있다(대법원 2000.03.10. 선고 99다60115 판결 등)

 

임차건물이 소실된 경우 임차목적물의 반환과 관련하여 임차인을 상대로 채무불이행에 의한 손해배상청구를 하면 임차건물, 상가 내에서 자신의 고의 과실로 인하여 화재가 발생하지 않았음을 적극 입증하여야 한다.

 

이 경우 실무적으로 임차인으로서는 매우 곤란한 입장에 처해진다. 그 이유는 자신의 고의, 과실에 의하여 화재가 발생하지 않았음을 입증하기가 정말로 어렵기 때문이다.