임대차계약 만료와 임차인의 원상회복 범위

임대차계약이 만료된 경우 임차인이 원상회복 하여야 할 범위는 어디까지일까?

실제로 원상회복 범위와 관련하여 현실에서는 많은 분쟁이 발생하는데 대법원 판례가 상반되는 것처럼보이는 사례가 있는 데 비교해보면 상반되는 것이 아니라 사안이 달라서 다른 판결을 한 것입니다.

요약하면 임차인이 전 임차인으로부터 영업을 양수하면서 임대인과 임대차계약 체결을 하면 임대차계약 만료시 임차인은 전 임차인이 설치한 시설까지 철거하여야 할 가능성이 높습니다. 따라서 임대차계약체결시 임대차계약서에 원상회복의 범위를 어디까지로 할 것인지에 대한 명확한 내용을 기재하는 것이 바람직합니다.

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결	대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결
원고는 피고로부터 00시외버스종합터미널 건물 지하에 있는 무도유흥음식점(이하 이 사건 점포라 한다)을 보증금은 금 25,000,000원, 차임은 부가가치세 금 1,000,000원을 포함한 연 금11,000,000원, 기간은 같은 해 12.31.까지로 정하여 임차하되 위 보증금은 계약기간 만료 후 원고가 이 사건 점포를 원상회복하여 반환함과 동시에 이를 지급받기로 약정하였다. 원고는 다른 사람이 무도유흥음식점으로 경영하던 이 사건 점포를 피고로부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다는 것인바 그렇다면 원고에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 원고 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없을 것이다.	주식회사 제이콥헬스케어는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다. 원고는 이전 임차인으로부터 ○○○○ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 ○○○○ 커피전문점을 운영하였다. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다. 이러한 사정을 종합하면 피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다. 피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다.
대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 판시이유에서 본 판결은 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결과는 사안이 다른 판결이라고 밝히고 있음. 임대차계약해지 시 임차인의 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 함, 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결과 달리 임차인이 종전 임차인으로부터 영업을 양수하고 점포를 임차한 사안으로 임차인이 종전 임차인이 설치한 시설을 원상회복하여야 한다고 판시한 것임.