매매계약이 성립되지 않을 경우 가계약금을 반환받을 수 있나요?

가계약금과 관련하여 주목할 하급심 판례가 있습니다.

 

부동산매매계약을 하면서 매매가액의 10%정도를 계약금으로 지급하지만, 그 보다 적은 1%-5% 정도의 금액을 가계약금으로 지급하는 경우가 있습니다. 가계약금을 지급하는 이유는 매수인이 매매물건을 매수하고 싶은데 확신이 서지 않아 즉시 결정하기 어려운데 일단 매수할 의사가 있고, 부동산중개업자나 매도인측에서도 매수하고 싶으면 가계약금을 지급하고 가계약금을 지급하지 않으면 다른 사람에게 매도하겠다고 은근히 심리적인 부담을 주기 때문에 일단 급하게 적은 금액을 지급하고 보는 것입니다.

 

매수인이 입장에서는 마음이 변하여 정식 매매계약을 체결하지 않았고 정식 계약금도 아닌 매매대금의 1%-5% 정도의 적은 금액이므로 돌려받을 수 있다고 생각하고, 부동산중개업자도 매매계약을 성사시켜 수수료를 받을 목적으로 가계약금은 돌려둔다고 하는 경우도 있습니다(어떤 이유인지 모르겠지만 상담을 하다보면 가계약금을 지급한 후 24시간 이내에 계약하지 않으면 돌려받을 수 있다고 하기도 합니다). 반면 가계약금을 받은 매도인측에서는 가계약금을 받은 후 매수인이 결정할 때까지 다른 사람에서 매도할 수 있는 기회가 없어졌기 때문에 매수인이 본 계약을 체결하지 않으면 몰수하고 반환하지 않아도 된다고 생각합니다.

 

법리적으로는 일반인들이 생각하는 것 만큼 간단한 문제가 아닙니다.

 

우선적으로 명확하게 가계약금을 지급한 후 매수인이 매매계약을 체결하지 않을 경우 돌려받을 수 있다는 문서를 작성하거나 구두로 약속한 경우에도 입증할 수 있으면 돌려받는 것이 문제되지 않습니다.

 

그 외에 가계약금을 지급하면서 매도인, 매수인간에 가계약금 반환에 대한 명확한 의사합치가 없는 경우입니다. 대구지방법원 서부지원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결은 가계약금의 성격에 대하여 법리적인 설명을 하고, 계약법리에 의하여 매수인이 반환받을 수 없다고 판시한 바 있습니다.

 

“우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본 계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다. 일반적으로 가계약의 체결은 본 계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다. 위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.”

 

대구지방법원 서부지원 위 판결은 결론적으로 매수인이 본 계약의 체결을 스스로 거부하였으므로 가계약금의 반환을 청구할 수 없고, 본 계약이 체결되지 않을 경우에 가계약금을 반환하기로 약정하였음을 인정할 만한 증거가 없어 매수인의 청구를 기각하였습니다(사안은 매매대금이 2억 7천만원인데, 가계약금은 300만원을 지급하였습니다).

 

위 판결에서 알 수 있듯이 가계약금이 매매대금의 1%-5%에 불과한 금액이지만 반환과 관련된 분쟁을 예방하려면 반드시 가계약서에 반환받을 수 있다는 것을 명시하는 등 증거를 확보해 둘 필요가 있습니다.